以我的实际经验，想介绍一下买卖交易过程中出现的边界问题。

是在签订买卖契约时无法确认的问题。

在与相邻地区的边界堆放着砖块。（一般的混凝土砖）

买主为了建设自己的家，购买了该土地（现状是空房子），购买后对空房子进行了拆除工程，变成了空地。

在腾出空地时，在拆除工程后进行建设工程。

由于这块土地高出道路约50cm，所以建筑公司打算将其改造成与道路完全平坦的空地。

出乎意料的是


与邻地的边界块50cm以下，有过去用粗糙的工程建造的土间混凝土块（深1m，长
约10m）


买家联系了我，马上就直接去了现场。

无法附上照片很难受，但该现场如下图所示。


也就是说，如图所示，在邻地和主地之间，越过边界的深处，地下埋着粗糙而陈旧的土间混凝土。

已经发现了关于边界的“隐在瑕疵”问题。


我的实际反应是

首先，与卖方确认事实。

卖方大约在10年前继承了这块土地，并长期居住在县外，因此完全不知道这个事实。

隐在瑕疵问题之前在不动产买卖 失败谈中也被提及，但买方优先于卖方（民法第566条和第570条），也有可能发展成索赔问题。

随即去找卖家，仔细讲解了以下两个风险和对策。

风险及对策①
需确认地块下的土间混凝土是否违法，并且，必须确认在不久的将来，地块倒塌的可能性是否很高(委托一级建筑师)。

风险及对策②
承担拆除地块和土间混凝土（深1m，长10m）和安装新边界块的费用（委托承包商报价）

接下来是对邻地的确认工作。

如图所示，地块并不在边界的正上方，而是位于距离主地的边界点（桩）外侧，所以邻地自然也被牵扯进来。

因为地下旧土间混凝土跨越边界而存在，

必须确认专家的意见，包括历史的原委。

在这里合作的人是一位有着承接过许多公共工程项目实绩的一级建筑师。

这次邻地是县警察宿舍，业主是县警察和行政部门。

因此，将与政府进行商议。

也就是说，如果是对公共事业信誉度较高公司的建筑师，双方就更容易进行商议，也更容易得出结论。

县警察和我们的不动产公司以及外部一级建筑师（2人）之间进行了大约7次商议（包括2次现场检验）。

结果发现，地下的土间混凝土是大约50年前建造的。
虽然没有证据，但应该是作为公共工程建设警察宿舍的承包商做了粗劣的工作。当时的承包商和原承包商都破产了，基于一级建造师丰富的经验，每个人都对这种“可能”的形式深信不疑。

因此，由于县警察方面的过错可能性较高，所以风险及对策②的费用由县警察方面承担。
卖方只承担了外部一级建造师的实际费用(约12万日元)，以所谓的庭外和解的形式收场。

这次的问题谁都没有错，

卖方和县警察都最大限度地照顾了受到优待的买方，发现问题后我们在7个月左右的时间内解决并完成了施工。



我从这个问题中学到的解决方案是以下三点。


①确定土地边界的工作是土地买卖所必不可少的 

②风险说明要早做，费用负担也要如实说明

③如果有在公共工程方面具有较高信誉的公司专业人士加入，就能顺利地与行政进行商议


如果大家也能作为参考，我们将不胜感激。